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【退去前必見】飲食店は居抜き売却をすべきって本当?理由とポイントを紹介

2023/01/13

飲食店がお店を退去するとき、店舗の明け渡し方は主に2つあります。
ひとつが「スケルトン工事」をする方法、もうひとつが「居抜き売却」する方法です。

 

どちらかを選べるなら、「居抜き売却」を選べば利益が出る可能性があるので、絶対におトクです。
反対にスケルトン工事をする場合には、工事費用がかかるため赤字になります。

 

▼この記事でわかること
・飲食店の退去時に居抜き売却が良い理由とは?
・スケルトン工事をしなくてはいけないケースとは?
・居抜き売却をするときの注意点

 

この記事では、退去をひかえている飲食店の経営者さんに向けて、居抜き売却をすべき理由やスケルトン工事を避けるべき理由、居抜き売却をするときの注意点までご紹介します。

 

【飲食店の退去】居抜き売却とは?

居抜き売却とは、テナント物件をテナントとして使える状態のままで売却し明け渡すことです。

 

店舗にある造作物(床や天井、キッチンなど)に価値をつけて売却することで、利益を生み出してから退去するというのが一般的な居抜き売却の流れになります。

 

・現テナント借主=居抜き物件の売主
・新テナント借主=居抜き物件の買主

 

ただし、居抜き物件の売主はあくまでテナントを賃貸で借りている借主なので、売ることができるのは造作物の所有権だけです。
物件自体を売れるわけではないため、居抜き物件の買主がテナントを使うためには、テナントの貸主と賃貸借契約を結び直すことになります。

 

勝手に物件の借主を変えることはできないため、売る前にはテナントの貸主へ必ず許可を得なくてはいけません。
許可を得る方法は、当記事で後述します。

 

【飲食店の退去】居抜き売却をすべき理由とは?

なぜスケルトン工事ではなく居抜き物件売却をすべきかというと、主に3つの理由があります。

 

①閉店コストをおさえられる
②ギリギリまで経営できる
③解約予告期間を短くできる

 

それぞれについて、詳しく解説します。

 

居抜き売却をすべき理由①:閉店コストをおさえられる

居抜き売却をすると、閉店にかかる多くのコストをおさえることができます。

 

▼飲食店が閉店時にかかるコスト
・スケルトン工事費用(店舗解体・原状回復費用)
・償却費用(保証金から差し引かれる費用)
・解約予告期間賃料(解約予告をしてから解約完了までにかかる賃料)

 

閉店時には主に上記のようなコストがかかりますが、居抜き売却では基本的にどれも不要です。

 

居抜き売却をすべき理由②:ギリギリまで経営できる

居抜き売却では閉店コストをおさえられるだけでなく、新しい借主に明け渡す直前まで経営を続けることができます。

 

スケルトン工事をしなくてはいけない場合、賃貸の契約期間内で工事を始めなくてはいけないため、閉店後に必要な費用負担が大きいです。

 

一方で居抜き物件として売る場合には、明け渡す前に必要な清掃をするだけで良いことがほとんど。
つまり、賃貸料を払っている期間を最大限で経営に利用して、黒字を生み出すことができます。

 

居抜き売却をすべき理由③:解約予告期間を短くできる

テナントの場合、少なくとも3ヶ月以上前には解約予告をしなくてはいけないなど、解約予告期間が決まっています。
つまり、「赤字が続いているから閉店しよう」と思った場合にも、解約予告期間内は賃貸料を払い続けなくてはいけないということです。

 

一方で居抜き物件として売却が決まった場合、新しい経営者がすぐテナントを譲り受け賃貸料を払えるのであれば、解約予告期間に関係なく賃貸契約を解約できることがあります。

 

あくまでテナント貸主の意向が基準とはなりますが、貸主に問題なく賃料が入ることが決まっている状況であれば、交渉が成立しやすいです。

 

【退去前に確認】居抜き売却ができないケースとは?

退去をする飲食店経営者にとって、居抜き売却は良い選択肢であることをお伝えしました。
しかし、居抜き売却は必ず成立するというものではありません。

 

というのも、店舗を賃貸借契約したときの契約書に「原状回復義務あり」と刻まれていれば、基本的にはスケルトン工事をおこなってから退去する必要があります。

 

つまり、「原状回復」をしなくてはいけないときの多くが、居抜き売却ができないケースです。

 

原状回復とは言葉の通り、賃貸を始めたときの状況と同じ状況に戻すことを意味します。
テナント物件の場合ほとんどが、スケルトン状態で明け渡された物件を自分で工事をして、お店の形を作っているはず。

 

もし居抜き物件として借り始め特に工事することなく店舗を使い続けていた場合には、掃除をするだけで原状回復が完了するということも考えられますが、レアケースです。

 

まずは賃貸を始めたときの物件の状況を思い出しながら、賃貸借契約書を確認してみましょう。

 

とはいえ、物件を借りたときにスケルトン状態で、賃貸借契約書に原状回復義務があると記されていたとしても、居抜き売却ができないとは限りません。

 

契約書に「原状回復」と記載がある!居抜き売却はできない?

スケルトン状態の物件を借り、賃貸借契約書に「原状回復」の文字がある場合、スケルトン工事をしてから退去するのが原則です。

 

しかし、弊社のような居抜き売却専門業者にご相談をいただく場合、多くのテナント貸主が居抜き売却に納得してくださいます。

 

テナント貸主がスケルトン工事を原則として契約するのは、新しく物件を借りる経営者とのトラブルを回避したいからです。
たとえば、見えない部分に何らかの問題が発見された場合、テナント貸主が責任を負わないなどの条件をつけることで、安心して居抜き売却に同意していただけます。

 

居抜き物件売却に了承していただくためには、計画的に交渉しなくてはいけません。
居抜き売却を考えたいという経営者さんは、直接テナント貸主さんに相談する前に、弊社までご相談ください。

 

【飲食店の退去】居抜き売却をするときの注意点

居抜き売却は退去したい飲食店の経営者にとって嬉しい点が大きいです。
ただし注意点もあるので、確認していきましょう。

 

①売れにくい店舗がある
②退去計画をスタッフに知られることがある

 

それぞれ解説します。

 

居抜き売却の注意点①:売れにくい店舗がある

物件によっては、なかなか買い手が見つからず売れない場合や、理想の価格で売れない場合があります。

 

たとえば、次店舗は現在の店舗の評判を引き継ぎやすいという印象から、評判が悪い店には買い手がつきにくいことがあります。
他にも、立地や客層は買い手のつきやすさに影響が出やすいため、理想的な価格で売れない可能性は否めません。

 

居抜き売却の注意点②:退去計画をスタッフに知られることがある

移転をする予定のあるなしに関わらず、退去をするときには雇っているスタッフにも知らせる必要があります。
とはいえ、予定はできるだけ周りに知られず、内密にことを運びたいときもあるでしょう。

 

その場合、弊社ではできる限りスタッフ様に気づかれないような募集方法で、直接連絡・事前連絡なしで店舗にお伺いする事なども一切ないように配慮しております。

 

【退去】飲食店の経営者は居抜き売却を検討しよう

飲食店は退去をするときは、居抜き売却をすると圧倒的にメリットが大きいです。
最後に大きな黒字を出してから退去できる可能性があります。

 

「契約書に原状回復って書いてあるけど、相談にのってくれますか?」
「居抜き売却がしたいけど、うちの店舗はいくらで売れますか?」
「自分の店舗が居抜き売却できるものなのかみてほしい」

 

このようなご相談も多くうけたまわっております。
お気軽にご連絡くださいませ。

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