飲食店がテナントを離れるとき、「居抜き物件」として価値をつけることで、最後に大きな黒字で退去できることがあります。
飲食店の旧オーナー、新オーナーどちらにとっても良いことばかりの居抜き物件取引ですが、詰めが甘いとかえって大きなトラブルになることも。

▼この記事でわかること
・居抜き物件の仕組みとスケルトン物件の違い
・居抜き物件で起こりやすいトラブル例
・居抜き物件で起きたトラブルの解決方法
・居抜き物件トラブルを起こさないコツ

この記事では、居抜き物件に起こりやすいトラブルや解決方法、トラブルを起こさないためにできることをご紹介します。

居抜き物件の仕組みとは？スケルトン物件との違い

居抜き物件とは、内装をそのまま旧オーナーから新オーナーに明け渡す物件のことです。
飲食店だけでなく美容室やオフィスなども居抜き物件として重宝されることが多く、新オーナーは内装工事をせずにすぐ営業が始められます。

旧オーナーは物件の内装そのものや残置物に価値をつけ、新オーナーに売ることで利益が出せるというメリットが大きいです。
しかし、営業していたお店をそのままの状態で明け渡すからこそ、引き継ぐ新オーナーとトラブルになることがあるのはデメリットと言えます。

スケルトン物件との違いとは？

スケルトン物件とは、建物の柱や配管、天井などが剥き出しの状態の物件です。
つまり、すぐにテナントとして営業を始めることはできず、壁や厨房、トイレなどの必要な設備をつくり、テーブルや椅子などの造作物も自分で手にいれる必要があります。

ゼロからテナントを作れるという点では自由度が高く、大きなメリットでしょう。
一方で、利益が発生しない工事期間中も家賃を払い続けなければいけない点や、開店にあたる初期費用がかさむ点がデメリットです。

居抜き物件で起こりやすいトラブル例

居抜き物件を取引する際のトラブルは基本的に、確認ミスや誤認、契約漏れが原因で起こります。
具体的には下記のようなトラブルはよくあるものとして、対策を考えておくと良いでしょう。

①残置物の引き継ぎトラブル
②造作物の故障トラブル
③原状回復義務の範囲の誤認トラブル

上記のようなトラブルの原因と解決策について、詳しくご紹介します。

居抜き物件のトラブル例①：残置物の引き継ぎトラブル

居抜き物件の魅力は、旧オーナーがテナントに残したエアコンや厨房、テーブルなどの残置物をそのまま使えることです。
しかし、その所有権をハッキリさせていなかった場合、「あるはずのものがない」「不要なものが撤去されていない」とトラブルになることがあります。

引き継げると思っていたものを旧オーナーが勝手に処分してしまい、新たなものを入手するのに予想外の予算が必要になる、というケースでは、大きなクレームになることも。
反対に、「これは撤去してもらえると思った」というものが残っており、撤去に大きな費用がかかることがトラブルの原因になるケースもあります。

✔️解決方法

契約前に、残るもの・撤去するものをハッキリとさせ、書面に残しておくことがとても重要です。
所有権が誰なのか、どう移るのか、管理責任は誰にあるのかまでしっかり記載して残しましょう。

「こう言っていた」「言っていなかった」とトラブルになることは多いので、取引内容は旧・新オーナーどちらも確認できる書面に残すことが大切です。

居抜き物件のトラブル例②：造作物の故障トラブル

居抜き物件として引き継がれるテナントの造作物は、基本的に中古品です。
長く使い込まれてきた冷蔵庫や給湯機、エアコン、換気扇などの中古品こそ、故障はつきもの。

しかし、新オーナーがテナントを使い始めてすぐに故障となると「なぜ隠していたのか」と責任問題に発展することがあります。
特に換気扇や排水設備などの故障となると、飲食店の営業に直接支障が出てしまうため、大きな損害になることも。

✔️解決方法

契約前に設備それぞれの状態を確認し、必要であれば専門業者によるチェックも入れておくのがおすすめです。
旧オーナーは明け渡し前に、新オーナーは明け渡し直後に設備の動作や状態を写真や動画におさめておくのも、後々のトラブル防止になります。

万が一修理が必要な場合にはどちらが負担をするのか、契約前に話し合い、お互いが同意のうえで契約書にも記載をしておきましょう。

居抜き物件のトラブル例③：原状回復義務の範囲の誤認トラブル

居抜き物件として引き継いだテナントでも、新テナントが賃貸契約を解消する際には改めて原状回復義務としてスケルトン物件にする必要があることは多いです。

新テナントオーナーは旧テナントオーナーから、テナントを引き継いだ際の状況を確認しておかなれば、どこまでがもともとあった設備なのかがわからなくなることも。
いい加減なことをしてしまうと、貸主からクレームが入るケースもあります。

✔️解決方法

旧オーナーと新オーナーの間での確認とともに、家主にも内容をチェックしてもらえると良いでしょう。
またそもそも、家主が居抜き物件取引を許可していない場合には、取引自体がなしになる可能性もあります。

居抜き物件の取引自体は旧オーナーと新オーナーの間で取り交わされるものですが、その後は貸主と新オーナーが賃貸借契約を交わし直さなければなりません。
家主とトラブルにならないよう、居抜き物件買取の専門業者などに仲介に入ってもらうことで、穏便に取引を進められると良いでしょう。

居抜き物件のトラブルを回避するコツとは？

居抜き物件で起こるトラブルのほとんどが、事前の確認次第で回避できるものです。
反対に契約前の確認をおこたってしまうと、トラブルが発生します。

トラブルが発生したときには手遅れなので、旧オーナーと新オーナーどちらかが金銭的な負担をして解決することが多いです。

トラブルを回避するためのコツは、下記のとおりです。

・契約内容は双方が一緒にチェックする
・万が一トラブルが起きた場合の対応方法も決めておく
・契約内容は細かく書面にして双方が持っておく
・貸主からの承諾を確実にとっておく
・居抜き物件のプロに相談して進める

特に貸主からの承諾なしで話を進めてしまい、その後にうまく交渉ができず、結果的に居抜き物件売買の話がまっさらになってしまったというケースは避けたいところです。

旧オーナーと新オーナーどちらにとっても、居抜き物件での取引はメリットばかり。
しかし、誰もが日頃からおこなう契約とは違うからこそ不慣れであり、大きなトラブルの原因となることは珍しくありません。

着実に取引をしてトラブルを回避したいのなら、居抜き物件売買のプロに相談し進めることを強くおすすめします。

【まとめ】居抜き物件トラブルは事前に対策しておこう

居抜き物件は旧オーナーにとって、退去前に利益を得られる有効な手段です。
新オーナーとしても、入居後に必要な工事費用をおさえつつ、すぐ営業が開始できるので、双方にとってメリットが大きいです。

しかし、どちらかが自分の利益ばかりにめがくらみ確認の見落としや、自分にとって都合の良い解釈をして誤認が起きていた場合、その後に大きなトラブルへと発展することもあります。
居抜き物件の取引をする当人どうしだけでなく、トラブル回避のポイントがおさえられるプロを仲介にいれて、慎重かつ丁寧に取引を進めることが重要です。

弊社では、居抜き物件の買取を専門におこなっております。
トラブルのない、スムーズなお取引をご希望のかたは、お気軽にご相談ください。
無料の物件査定からその後の流れの説明まで、ご不安を取り除けるまでしっかりとご説明させていただきます。

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