造作譲渡契約とは?居抜き売却の仕組み・契約書の作り方を解説 | 飲食店居抜き買い取り.com

ページの上部へ

飲食店の居抜き売却・撤退・閉店なら、飲食店居抜き買い取り.comにお任せ下さい!

飲食店の売却なら居抜き買い取り.comへ!

売却事例 2500店舗突破

私たちが全力サポート!なんでもご相談ください

お客様の秘密は厳守します

お役立ち情報
Useful information

お役立ち情報

おすすめ

造作譲渡契約とは?居抜き売却の仕組み・契約書の作り方を解説

2025/06/23

飲食店のテナントを閉店するとき、絶対に検討したいのが「造作譲渡」です。
つまり、「スケルトン工事」をするのではなく、「居抜き物件」として次のテナント利用者へ内装を売る、ということ。

 

テナントの閉店には数十万円〜数百万円の大きなコストがかかり、その大半をしめるのがスケルトン工事です。
造作譲渡ができれば、スケルトン工事の費用をまるまる無くせるだけでなく、譲渡による収益も生み出せることがあるので、絶対に検討すべき取引です。

 

とはいえ…

 

「借りているテナントなのに造作譲渡ってどういうこと?」
「造作譲渡契約ってなんのために交わすの?」
「どういうときに造作譲渡契約ができるものなの?」

 

このような造作譲渡契約に関する疑問も生まれてくるでしょう。

 

この記事では、造作譲渡契約がどんな契約なのか、居抜き売却の仕組みや契約書の作り方を徹底的にご紹介します。

 

造作譲渡契約とは?なぜ必要?

「造作譲渡契約」とは、造作譲渡をするために必要な契約のことです。
まずは造作譲渡の仕組みからご紹介します。

 

造作譲渡の仕組みとは?

「造作譲渡」とは、賃貸テナントに入っている内装を含む造作物(テーブルや厨房器具など)に価値をつけ、次のテナント利用の希望者へ譲ることです。

 

いま使っているテナントを借りた際、テナントの内装はどうなっていたでしょうか?
もし、柱や梁(はり)、配管などが剥き出しな状態だったのなら、それは「スケルトン物件」と呼びます。

 

この場合、賃貸テナントが閉店をするときには、「スケルトン」と呼ばれる状態にもどしてから大家さんへと返すのが原則です。

 

一方で、スケルトン状態ではなく内装や設備が整えられており、内装工事をせずにお店をスタートできたのであれば、それは「居抜き物件」と呼ばれていたはずです。

 

飲食店のスケルトン工事は大赤字!造作譲渡を選ぼう

飲食店の閉店にあたり、賃貸テナントの明け渡し前にはかならず「スケルトン返し」あるいは「居抜き売却」のどちらかをおこなうことになります。

 

それぞれの特徴からご紹介します。

 

▼スケルトン返し
スケルトン工事に大きなコストがかかります。
小さな店舗でも数十万円の出費になるので、閉店にあたり赤字になるケースも多いです。
テナントがまっさらな状態になるので、次のテナントは内装工事をしてから開店することになりますが、理想の形をゼロからつくりたい経営者には人気。
ただし閉店にあたり厨房器具や調理器具、家具や食器などもすべて処分等する必要があり、SDGsとは言い難いのが特徴です。

 

▼居抜き売却
スケルトン工事をせず、内装や設備をそのまま次のテナント利用者へ引き渡します。
前の借主が使用していた設備をそのまま引き継げる、というのが大きなメリットです。
同業種の経営者としては、開店までの工事期間や開業費用をおさえられる点で人気があります。
前借主にとってはスケルトン工事費用がまるまる浮くだけでなく、造作物の譲渡にあたり黒字が出ることもあるので、デメリットのない選択です。

 

造作物に価値を感じて居抜き物件を選ぶ経営者は多く、居抜き物件の動きはとてもはやいです。

 

造作譲渡契約の仕組みとは?賃貸借契約はどうなる?

造作譲渡契約はあくまで、テナントのなかにある造作物を譲渡する契約です。
つまり、賃貸借契約とはまったくの別物であり、テナントを借りる権利を譲渡することはできません。

 

・造作譲渡契約:テナントの旧借主と新借主希望者が結ぶ契約
・賃貸借契約:テナントの大家さんと借主が結ぶ契約

 

場合によっては、造作譲渡契約を大家さんと新借主希望者が直接結ぶこともありますが、基本的には上記のようなかたちで契約がかわされます。

 

旧借主は大家さんとの賃貸借契約を解約し、新借主希望者は大家さんと新たに賃貸借契約を結ばなければならず、テナントを又貸しすることはできません。
つまり、テナントのなかにある造作物を大家さんの許可なく勝手に譲渡した場合、大家さんが認めなければテナントを使えなくなってしまうので、大きなリスクになります。

 

造作譲渡のメリット・デメリットは?

旧借主にとって造作譲渡のデメリットはほとんどなく、挙げるとすれば造作譲渡契約をするという手間があることくらいでしょう。

 

とはいえ、スケルトン工事をする手間や費用はまるまるはぶけるので、結果的にメリットしかないと言えます。
新借主としても、スケルトン物件をゼロから作り上げるより開店費用や時間がおさえられるのでメリットが大きいです。

 

トラブルのない契約さえ結ぶことができれば、旧借主と新借主どちらにとってもメリットばかりと言えます。

 

なぜスケルトン工事が必要?原状回復の理由は?

ではなぜスケルトン工事という選択肢があるかというと、貸主にとっては居抜き売却がかならずしも良い選択とは限らないからです。

 

具体的に問題となるのが、万が一トラブルが起きた場合です。
居抜き売却されたテナントの造作物はセカンドハンドなので、後から故障や不備が見つかる可能性があります。

 

故障や不備が貸主負担になるくらいなら、すべてをゼロにもどし、新借主の全責任で内装を作ってほしいと考えるのは自然でしょう。

 

すべての責任を新借主がとる、という契約内容にするのであれば話が進むこともありますが、大家さんによっては納得してくれないことがあります。
造作譲渡契約の話を進める際には、貸主にとってのデメリットを把握したうえで交渉する必要があるでしょう。

 

造作譲渡契約書の作り方とは?

譲渡する造作物の内容や譲渡料、期日などを明確にするために、「造作譲渡契約書」は必ず作成し、造作譲渡契約時に取り交わしましょう。
造作物がいくつもある場合には、契約書とは別に譲渡対象となるものをリスト化した「譲渡項目書」を作成し、契約書に添付します。

 

▼造作譲渡契約書の内容
・物件所有者(貸主)の承諾事実の確認
・造作譲渡の取引価格
・支払い方法
・支払期日
・引き渡し期日
・支払い遅延時の対応
・譲渡にふくまれる造作物のリスト
・譲渡にふくまれない造作物の対処法
・リース品の対応方法
・譲渡がおこなわれる造作物の状態
・契約不適合責任の範囲
・原状回復義務の内容
・契約解除条件

 

上記については明確に明記することで、今後のトラブルを防ぐことができます。
たとえば、新借主が不要な造作物をどちらが処分をするのか、どちらが費用を負担するのか、などといった部分も口約束ではなく、明記しておくことがとても重要です。

 

【まとめ】造作譲渡契約はメリットしかない!

造作譲渡契約は借主にとって、メリットしかないと言っても過言ではない選択肢です。
一方でスケルトン返しをすることにはデメリットしかないので、絶対に避けたいところ。

 

不動産の譲渡ではなく造作物のみの譲渡なので、慎重に取引ができるのであれば素人どうしで契約を結ぶことも可能ではあります。
しかし大きな金額が動くケースが珍しくないので、トラブルを避けるためには正式な書面を用意し、第三者となるプロを入れて取引するのがおすすめです。

 

居抜き物件買取専門業者である弊社では、テナントを譲渡する場合の相場を知りたい借主さんに向けて、査定から相談まで無料でおこなわせていただきます。
たとえスケルトン返しの原状回復義務があるテナントでも、大家さんへの交渉をプロとしてご対応いたしますので、安心しておまかせいただくだけで大丈夫です。

 

無料査定やご相談は、下記からお気軽にお問い合わせくださいませ。

 

>>お問い合わせはこちら

           

まだ売却に迷っている方、
閉店時期が決まっていない方も
まずは私たちにお話しを
お聞かせ下さい。24時間お電話受付中!

相談内容は厳守致します。無断で店舗に連絡・営業等は致しませんのでご安心下さい