飲食店として経営ができるテナントと言っても、開くのが「軽飲食」ではなく「重飲食」である場合、選べる幅は狭まります。
どのオーナーも、テナントを探す過程で「重飲食不可」という制限に悩まされるもの。

しかし、重飲食として一度お店をオープンしていれば、閉店時には希少な「重飲食可能」な物件として立ち退きできるケースがあります。

この記事では、「重飲食」と「軽飲食」の違いから、重飲食が退去するときのリスク、重飲食だからこそ利益が見込める「居抜き売却」についてまで、ご紹介します。

重飲食とは？軽飲食との違いも解説

よく比較される「重飲食」と「軽飲食」について、詳しくご紹介します。
厳密な線引きは難しいとされており、あくまで一般的な定義を前提に判断されることが多いです。
ここではおもな定義をご紹介します。

「重飲食」とは？

「重飲食」とは、店内で本格的な調理をおこなう飲食店が該当します。
たとえば、強い火力で調理をしたり、煙・においが多く発生したり、油を多く使ったりする飲食店が「重飲食」とされやすいです。
設備負担面も高く、排気や防火、衛生対策として高度なレベルを求められるぶん、許可取得にかかる時間や費用が大きくなります。

▼重飲食のおもな例
・ラーメン店
・焼肉屋
・焼き鳥屋
・中華料理
・居酒屋

「軽飲食」とは？

「軽飲食」とは、店内で簡易調理あるいは既製品の提供だけをする飲食店が該当します。
ほかの調理場で作った飲食物を売ることを中心としていたり、煙・油・においの発生が少ない飲食店です。
設備負担面も軽めなので、重飲食と比較すると営業できる可能性が高まります。

▼軽飲食のおもな例
・喫茶店
・カフェ
・テイクアウト専門店
・ケーキ屋

なぜ重飲食不可になる？

テナントを「重飲食不可」とするオーナーはめずらしくないですが、おもな理由はオーナーにとってのリスクです。具体的にご紹介します。

においや煙によるクレーム

排気によるにおいや煙は、近隣からのクレームに直結します。
特に住宅地や他テナントとの距離が近い場合、大きな問題としてクレームが湧きやすいです。

近隣とのトラブルを防ぐため、軽飲食のみ許可しているオーナーは多いです。

火災リスクや管理コスト

重飲食で火力の強い調理を必要とする場合、火災リスクが高まります。
万が一テナントが燃えて消えてしまった場合にオーナー側の実質的な損失が大きいだけでなく、近隣からの印象も悪くなり、トラブルの原因となるでしょう。

保険料や管理にかかるコストも高いので、維持費を検討すると軽飲食のほうが負担が少ないと判断されやすいです。

物件価値の維持リスク

重飲食が入っている場合、他テナントや賃貸の空室リスクが高まると考えられます。
たとえば1階に重飲食が入っていると、その上の階のテナントや住人にはにおいや虫による被害が起きやすいです。

オーナーの立場としては、重飲食で一度トラブルが起きた場合、軽飲食へ切り替えたほうがメリットが大きいという発想になるのも自然です。

重飲食店舗が知っておきたい退去時のリスク

重飲食店舗が閉店をする場合、退去にあたるリスクは大きいです。

原状回復費用が高額になりやすい

重飲食店舗では、大規模な設備が設置されていることがほとんどです。
たとえば厨房器具、グリストラップ、ダクト、防火設備などという、特に設置に大きな費用がかかった部分については、撤去にも大きな費用がかかる傾向があります。

また、重飲食店舗でなくても、原状回復をするにあたり工事費用は大きく、数十万円〜数百万円になることも多いです。

修繕の必要性に関するトラブル

ダクトは建物の外壁などを通して他店と共用部として設置されていることも多く、修繕が求められることもあります。
外壁の補修工事のほか、共用部分の復旧費用、消臭工事などは想定以上にかさむことが珍しくはなく、トラブルになることも。

スケジュール遅延による追加費用の発生

退去時に原状回復工事が必要となる場合、騒音や振動の関係から近所のテナントや住民とのトラブルになることも多いです。
その結果スムーズに工事が進まず、賃料を延長して支払う必要性が出てくることも。

工事業者の繁忙期であれば手配自体も難しく、コストは想定以上になる可能性があります。
重飲食が原状回復工事をするというのは、大きなコストがかかることと直結するということです。

重飲食店舗は「居抜き売却」で撤退が最善策

重飲食店舗は立ち退き時、原状回復工事に莫大な費用がかかります。
反対に「居抜き売却」であれば希少な物件として重宝され、高値で取引できることも珍しくありません。

重飲食店舗だからこそ居抜き売却と相性が良い理由を、詳しくご紹介します。

すでに設備が整っていることの利点が大きい

重飲食店舗を開くとき、設備設置にかかる費用が大きいです。
コストだけでなく時間面でも負担が大きいことから、テナントの賃料が発生し始めてから営業開始までに多大な時間がかかります。

特に原状回復工事が済んでいるスケルトン状態の物件でゼロから営業を検討する場合、テナントの形をつくる工事にも時間と費用がかかるということ。
重飲食店舗こそゼロから営業を始めるリスクが高まるので、居抜き物件の買取を検討する経営者が多いです。

希少だからこそニーズが大きい

重飲食の営業を許可されているテナント自体の希少性が高いです。
だからこそ、経営者が探しているエリアでピンポイントに重飲食の営業ができる物件となれば、かなり限られた選択肢になります。

すでに重飲食店舗としての設備がじゅうぶんに整っているテナントが、探している地域に見つかったともなれば、多少高額でも買取を希望する経営者は珍しくありません。

オーナーからの理解が得やすい

すでに重飲食への理解があるうえでテナントを貸し出していたオーナーであれば、次の飲食店が重飲食希望であっても受け入れてもらえる可能性が高いです。

また、現状が重飲食だからこそ次に入れるテナントは軽飲食に制限しようか悩んでいる、というオーナーにも好都合ということも。
次のテナント利用者がすぐに決まるなら重飲食でも検討しよう、と言ってもらえる可能性はあります。

重飲食店舗の居抜き売却はオーナー説得がカナメ

一方で自店舗が近隣とのトラブルを起こしていた場合オーナーとしては、次は軽飲食テナントへ切り替えたいと考えるのも自然でしょう。
「居抜き売却をしたい」と相談しても、簡単には理解を示してくれない可能性も大いにあります。

重飲食に限った話ではありませんが、特に重飲食であればオーナーへの相談は慎重になるべきです。

居抜き物件買取業者の弊社では、プロとしてオーナーへの相談代行もおこなっております。
まずは無料でご提供している物件価格の査定から、お気軽にご相談ください。

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【まとめ】重飲食は居抜き売却で退去しよう

重飲食のテナントこそ、原状回復工事にはデメリットしかありません。
一方で居抜き売却では重飲食だからこその利点が大きく、退去時に黒字を出すためには必須の選択肢になるはずです。

すべての飲食店テナントで居抜き売却ができるわけではなく、オーナーさんの意向によっては原状回復しか選べないケースもあります。
とはいえ弊社では、オーナーさんへのプロ目線でのご提案ができるからこそ、無事に居抜き売却に成功した事例も珍しくありません。

重飲食で閉店を検討しているかたはぜひ一度、居抜き売却をご相談ください。