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「原状回復義務」とは?スケルトン工事で大損する前に知りたい回避方法

2022/10/16

店舗を退去するとき、ほとんどの場合に必要となる「原状回復義務」。
賃貸借契約書に書いてあるのを見つけて気づいた、という人もいるかもしれません。

 

結論、原状回復にはお金がかかることが多いため、なるべく避けたい方法です。

 

▼この記事でわかること
・原状回復義務とは?
・スケルトン工事とは?
・退却前に必要な対策

 

「原状回復義務」があるというと、基本的には「スケルトン工事が必要」という意味になります。
ただしスケルトン工事には数十万から数百万円の工事費用がかかることが多いため、できるだけ避けたいもの。

 

▼この記事はこんな人におすすめ!
・原状回復義務が何かがわからない人
・スケルトン工事をしないで閉店したい人
・コストをおさえて店を閉めたい人
・閉店字に赤字を出したくない人

 

この記事では、原状回復義務が何なのかから、回避する方法まで詳しく解説していきます。

 

原状回復義務とは?借りたときの状態に戻すこと

原状回復義務とはつまり、店舗を借りたときの状態に戻すことを意味します。
店舗の賃貸を始めたとき、物件の状態はどうだったでしょうか?

 

物件の状態は、主に2通り存在します。

 

・スケルトン物件:壁などを設置しないと使えない物件
・居抜き物件:以前の店舗がそのままの状態で明け渡した物件

 

天井や壁のコンクリート、機器の配線やダクトが剥き出しになっていた状態なら、「スケルトン状態」と呼ばれます。

 

一方で、すでにお店の形になったものをそのまま引き継ぎ、すぐに使える状態になっていたなら、「居抜き物件」です。

 

厳密には、スケルトン物件と居抜き物件どちらともいえない状態で賃貸を始めることもあります。とはいえ「原状回復義務」の意味としては、「物件を賃貸し始めたときの状態に戻す」ことだと理解できればOKです。
ただし、居抜きで借りた場合でも、明け渡し時にはスケルトンにするよう契約書に明記してる場合もありますので注意が必要です。

 

スケルトン工事とは?費用がかかります

スケルトン物件の状態で賃貸を始めていた場合、工事をしてから運営できる今の店舗の形にしたはずです。

 

つまり、「原状回復義務」がある場合、スケルトン物件の状態に戻さなくてはいけません。
そして当然、スケルトン状態にするには工事費用がかかります。

 

せっかくお金をかけて店舗の形を作ったのに、壊すのにもお金がかかるのは心苦しいものです。

 

スケルトン工事にかかる費用は店舗の大きさや階数、間取りにより異なります。
小さな店舗でも数十万円はかかると思っておきましょう。

 

原状回復義務の回避方法「居抜き」とは?

原状回復をしなくてはいけない場合、基本的には出費が大きくなります。
そこで可能であれば、「居抜き物件」として退去するのが良い選択肢になります。

 

居抜き物件とは、店舗の状態でそのまま、次のテナント借主に明け渡される物件のことです。
スケルトン状態とは違い、工事をしないで店舗として活用できます。

 

「居抜き売却」は現テナントと新テナントの売買契約

居抜き物件は基本的に、現テナントの経営者から新テナントの経営者へ、造作物を売却します。
壁や天井、設置物など、店舗運営に必要となるものを取り壊さずに価値をつけ、売るという契約です。

 

ただし物件自体の所有権は大家さんにあるため、あくまで「本来は取り壊す部分だった場所」だけに価値をつけて売ることになります。
もちろん、新テナント経営者は大家さんと新規の賃貸借契約を結ぶことになります。

 

居抜き物件のメリットとは?

居抜き物件は、現テナントの経営者と新テナントの経営者、どちらにもメリットばかりです。

 

▼居抜き物件のメリット
・最短スピードで開店できる
・空家賃を最低限にできる
・工事費用がかからない
・初期費用をおさえられる
・退去費用をおさえられる

 

新テナント経営者は、工事をしないまま店舗として利用できるので、最短で開店できます。
賃貸を始めると賃料が発生するので、開店していない間の丸々赤字になる部分を最低限におさえられるのは重要です。

 

そして何より、工事費用が丸々節約できるなど、初期費用がおさえられる点が最大のメリットでしょう。
前テナントが同業だった場合には特に、設備をそのまま利用できることもあり、新しく購入するなどの費用と手間が省けます。

 

また、現テナント経営者は、居抜き物件を売却することで収益が出るため、黒字閉店が可能です。

 

居抜き物件のデメリットとは?

居抜き物件のデメリットもみていきます。

 

まず、現テナント経営者にとって居抜き物件の売却は、デメリットがありません。
しいて言うなら、大家さんへ交渉しなくてはいけない可能性がある点がデメリットです。

 

新テナント経営者にとっては、間取りを自由に設定できないのがデメリットと言えるでしょう。
とはいえこだわりがある人は最初からスケルトン物件を好むはずなので、すでに店舗の形になっていることに魅力を感じる人にとっては大きなデメリットにはなりません。

 

「居抜き売却」に変更したい!大家さんに交渉が必要

「原状回復をせず居抜きで退去したい」と思ったら、まず大家さんの許可が必要です。
なぜなら、大家さんとしては「原状回復をしてもらったほうがメリットが大きい」と考える場合もあるからです。

 

例えば、建物の一部が破損していたことが後々分かった場合、新入居者とトラブルになる可能性がある、などの理由が挙げられます。

 

とはいえ、条件によっては大家さんにとっても損がなく、納得してもらえるケースも。
賃貸借契約書に「原状回復義務」の文字があっても、まだ落ち込む必要はありません。

 

大家さんに「居抜き売却」で納得してもらう方法とは?

大家さんが「居抜き」に納得しない主な理由は、下記の通りです。

 

・新入居者とのトラブル時に責任を負いたくない
・今まで原状回復を義務にしてきたから変えるのが面倒
・間取りの自由が効かなくなり新入居者がつきにくくなりそう
・次は飲食店ではなく他の業種に入居してもらいたい

 

理由は様々ですが、大家さんにとってデメリットが大きい限り、居抜きに納得してもらうことは難しいです。

 

つまり、居抜きをするメリットがデメリットを上回っている状態にすれば、交渉成立する可能性がグンとあがります。

 

自分で交渉するのはNG!プロに任せましょう

大家さんに対して「居抜きで退去させてほしい」と交渉するのは、基本的にNGです。
下手に交渉をして嫌われてしまっては逆に、かたくなに断られてしまう可能性も。

 

嫌われてからでは遅いので、居抜きで退去したいときには必ず、居抜き物件を取り扱っている専門家に相談しましょう。

 

弊社では店舗の買取を専門に取り扱っておりますので、お気軽にご相談ください。

 

原状回復義務はできるだけ回避しよう!お気軽にご相談ください

現テナント経営者にとって原状回復義務は、メリットがひとつもありません。

 

可能な限り原状回復義務は回避できるよう、大家さんに相談するのがベストです。
ただし、単純に「居抜きで退去したい」と伝えるだけでは、基本的には受け入れてもらえません。

 

あくまで原状回復を義務として約束している状態なら、慎重に交渉する必要があります。

 

まずは賃貸契約書を見直して、「原状回復義務」の文字があったら、弊社までご相談ください。

 

「こんな物件だけど、居抜き売却はできる?」
「居抜き売却をしたらいくらになるか知りたい」
「他者で低額査定をされたんだけど、もっと高く買い取ってもらえる?」

 

このような声も、多くいただいております。

 

私たちは、お客様の手元にできるだけ資産が残るよう、物件の相談から買取まで取り組んでおります。
どんな物件でも、下記の問い合わせ欄からお気軽にご相談ください。

           

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