飲食店を閉めることにしたオーナーさんは、これから原状回復工事に向けて準備をする必要があるかもしれません。
店舗を借りる際には大家さんとの賃貸借契約を結んだはずですが、契約書の中に原状回復工事が必要だと記載されているでしょうか？

例え飲食店をそのまま引き継いだ形で店舗を使い始めたとしても、契約書の中に「原状回復」の必要性が記載されている場合は、退去時に「スケルトン状態」にして明け渡す義務がないとは言い切れません。

「原状回復が必要だけど、どれくらいの費用がかかるのだろう？」
この記事では、このようにお悩みの方に向けて執筆しています。

▼この記事でわかること
・原状回復に必要な費用相場
・そもそも原状回復工事とは？
・原状回復工事はどこに頼めるの？
・高額な原状回復工事を避ける方法とは？

スケルトン工事に向けて抱えている悩みが解決できる記事になっています。

原状回復のスケルトン工事にかかる費用相場はどれくらい？

原状回復をするということは、多くの場合、店舗をまっさらな状態にする「スケルトン工事」をすることになります。
結論からお伝えすると、スケルトン工事にかかる費用相場は１坪あたり5万〜10万が必要になることが多いです。
とはいえ、坪数が小さかったり、重飲食の場合は坪10万円以上となる事もあるため、工事内容や規模により必要な金額は変動します。

✔️原状回復にかかる費用は誰が負担するの？

原状回復をする場合は、店舗の借主が自費で支払うことになります。
だからこそ、店舗を運営していたオーナーさんたちは、可能な限り費用をおさえて工事をしたいと考えるはずです。

費用が大きくなる例としては例えば
・排気ダクトの撤去
・はつり工事
・工事時間制限
・隣接店舗への配慮
このような作業に時間や費用がかかることもあります。
場合によっては、１坪10万円以上の費用がかかることが予想されます。

✔️工事業者はどうやって選べば良いの？

工事業者は自分で選べる場合もあれば、家主が指定をする場合もあります。
特にショッピングセンターや、オフィスビルに入っている店舗の場合には業者が指定されていることがほとんどです。
例え工事業者に知り合いがいたとしても依頼ができるとは限らないため、契約書に目を通して確認をしてみて下さい。

利用する業者によって、見積もりに差が出ることが予想できます。
とは言え、家主が業者を指定している場合には独自の判断はできないので、指定業者への見積を依頼しましょう。

原状回復工事とは？スケルトン解体って何？種類について解説

そもそも原状回復工事とは何か、よくわかっていないという方に向けて解説をします。

✔️原状回復とは？

「原状回復」とはつまり、「物件や店舗を明け渡す際には、契約前の状態に戻さなくてはいけませんよ」という条件を意味します。
つまり、テナントを借りたときの状態に戻すための工事を行う必要があることがほとんどです。

例えば、内装や壁など、入居してから自分で付け足したものに関しては撤去をする必要があります。
一方もともとあった設備を取り外した場合は、元通りに付け直さなければなりません。
もしスケルトン状態で借りたのであれば、スケルトン状態にして戻す必要があります。

ただし、空調や水道、電気、ガスなどのライフラインについては、大家さんとの交渉次第で条件が変更になる可能性もあります。

✔️スケルトン解体とは？

原状回復の条件がスケルトン解体をする必要のあるものだった場合、たとえ設備が残った状態で借りた場合でも、床や壁、天井、配管など全てを取り除く必要があります。
店舗運営のために揃えたテーブルや椅子、カウンターなども撤去する必要があります。
コンクリート打ちっぱなしで、建物の構造体が剥き出しになっているような状態にまでも戻すことが求められます。

✔️内装解体とは？

一方で内装解体が求められる場合もあります。
内装解体はスケルトン解体と比べると小規模で、基本的には天井や床などは壊しません。
解体範囲は、ほとんどの場合に建物の大家さんや、ビルの管理人と相談をして決めます。
店舗に利用していたガラス部分や、壁材、ドア、電気類、カウンター、間仕切りなどに関しては解体するのが一般的です。
これから入ってくる店舗が決まっている場合には、一部のみ解体することになるケースもあります。

原状回復にかかる解体費用が高くなるかもしれないケースとは？

原状回復工事にかかる費用は、店舗の内装や業態など、状況によって大きく変動することもあります。
上記では、１坪あたり5万円〜程度が相場と言えることをお伝えしました。
ただし業種がカフェやバーなどの軽飲食店の場合には、１坪あたり３万円前後で解体が可能な場合もあります。
一方で、ラーメン屋や居酒屋、焼肉屋などの重飲食店であった場合、坪数にもよりますが、１坪10万円以上かかってしまうケースもあります。

それでは他に、解体費用が高くなるケースとは一体どのような場合でしょうか？

▼原状回復時の解体費用がかかるケース
・屋上までダクトが伸びているケース
・複雑な設備（排気ダクトや無煙ロースター等）があるケース
・個室など、作り込まれた内装があるケース
・2階以上でエレベーターなどの搬出経路がない場合
・作業できる時間帯が限られている（夜間のみなど）のケース

隣接している店舗が多く、周りに迷惑のかからない夜間にしか工事ができないケースなどは、工事が長期間に及ぶだけでなく、費用がかさむ原因となります。

✔️原状回復の解体費用が知りたい！まずすべきこと

まずは原状回復の解体費用の見積もりを出してもらうことをお勧めします。
とは言え、１社にだけ依頼をするのではなく、複数の業者に見積もりを出してもらいましょう。
比較をしてから決めることがオススメです。

飲食店の解体・原状回復工事を回避したいですか？私たちにお任せください！

この記事を読んで
・うちの店舗を解体するにはどれくらいの費用が必要なんだろう？
・両脇に隣接している店舗があるけど、解体には時間がかかるのだろうか？
・ダクトを屋上階まで伸ばしているけど、費用はどれくらいになるのだろう？
このように疑問を持ったオーナー様もいらっしゃると思います。

店舗それぞれの状況によって、最終的にかかる費用は大きく変化します。
相場はあるようでないものであるからこそ、自力でははっきりとした金額が見積もれないものです。
まずはスケルトン工事や解体工事にかかる見積もりを出してみるのも良いと思います。

とは言え、可能であればスケルトン工事や解体工事は避けて通りたい道であるはずです。
「契約書にスケルトン工事（原状回復）が必要と記載されている…」と諦めるのはまだはやいです！

✔️原状回復義務があるからと言って、諦めないで！「居抜き物件」で悩みを解決します

賃貸借契約には、スケルトン工事を始め、原状回復義務があることが一般的です。
しかし、大家さんとの相談をすることで、原状回復義務を逃れられる可能性があります。
「居抜き物件」として売却することです。

実際に弊社では、非常に高い確率で居抜き物件としての交渉を成立させてきました。
居抜き物件にすることで、飲食店のオーナー様が可能な限り資産を残して撤退できるように努めさせて頂いております。

まだ閉店時期を決めていない、売却を決めていない、という場合にも問題はありません。
まずはご希望についてお話を聞かせて頂きたいと思います。
これからスケルトン工事を始め、原状回復で解体工事をする必要がある方は、ぜひ一度弊社までご相談下さい。