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居抜き売却における造作譲渡とは?仕組みを知って処分費用を削減しよう!

2021/02/12

飲食店舗を居抜きで売却するメリットのひとつに、「店舗の処分費用を抑えられる」ことがあげられます。このとき、次のオーナーに店舗を譲渡することを「造作譲渡」といい、居抜きで売却する上では欠かせない作業となります。とはいえ、初めて飲食店を売却する方がほとんどですから、不安も多いことでしょう。

そこでこの記事では、造作譲渡にまつわる基礎知識をはじめ、知っておきたい予備知識などをまとめました。造作譲渡の流れを掴んで、スムーズな売却につなげていきましょう。

 

■造作譲渡とは?

飲食店の閉店を考えているのであれば、賃貸借契約を解除する際には、賃借前の状態に戻して退去しなければならないケースが多く、造作物を撤去するために大きな退去費用が必要になります。 内装がなにも作られていない、コンクリートがむき出し状態(スケルトン)に戻さなければならないケースが多いでしょう。

そこで検討したいのが、飲食店の売却です。内装や設備が残っている物件(居抜き)の状態で次のオーナーを探し、設備や内装(造作)ごと次のオーナーに譲渡する方法で、「造作譲渡」といいます。

 

■造作譲渡のメリット・デメリット

居抜きで物件を売却したいオーナー側から見ると、造作譲渡には以下のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

原状回復に必要な時間とコストを抑えられる 立地によっては利益を得られるケースもある。

 

デメリット

次のオーナーが見つからない/見つかるまでに時間を要する場合がある 次のオーナーと造作譲渡の交渉が難航する場合がある。

 

■造作譲渡を実施するときの流れ

居抜き買取してくれる次のオーナーを探す

まずは造作譲渡する先、次のオーナーを見つけなければなりません。周りにお店をオープンさせたい方がいるかもしれませんし、不動産業者・銀行などに相談したり、仲介を行っている業者に問い合わせたりしてみてください。

 

賃貸借契約書の確認

造作譲渡を行えるかは賃貸借契約書にも書かれています。ただし、スケルトン物件にして戻すことが契約書に記載されている場合でも、業者に相談することでそのまま居抜き物件として買取してもらえるケースもあります。まずは信頼できる業者へ相談してみましょう。

 

リース機器の契約を確認

次のオーナーに、何をどのように譲渡できるかはとても重要な部分です。設備や機器類のリース契約を確認して、オーナーが変わった場合にもそのまま使えるのか確認しておきましょう。

 

テナントオーナーの承諾を得る

テナントオーナーに話し、造作譲渡することが可能かどうか、事前に確認してみてください。仲介業者に頼んでいる場合には、どんなふうに話せばよいかアドバイスをもらえることも多いでしょう。

 

造作譲渡契約を結ぶ

造作譲渡先になる次のオーナーが見つかったら、お互い納得のいく形で何をどのように譲渡するかの契約を結ぶこととなります。売却価格は、立地や店舗の状態によっても異なります。仲介業者がいる場合には、相談しながら適正な売却価格を設定してくれるので、安心して進めることができるでしょう。

 

賃貸借契約の解約届を出す

造作譲渡を結び、いつ引き渡すのかが確定してから、賃貸借契約の解約届を出してください。この時期を早めてしまうと、譲渡がスムーズにできない可能性も考えられます。必ず引き渡しの時期が決まってから解約届を出しましょう。

 

次のオーナーへ物件の引き渡し

引き渡しを行う際には、設備や備品をそれぞれ確認しながら引き渡しを行うケースが一般的です。食材、ゴミ、私物は撤去し、譲渡する物品の一覧表などを作って引き渡すとよいでしょう。 一覧表の作成時には、譲渡先が何を残して欲しいか確認しながら進めるとスムーズに引き渡しができます。仲介業者がいる場合には、間に入ってもらい確認しながら進めると安心して進められるでしょう。

 

■居抜き売却を造作譲渡で叶える!

次のオーナーが見つかりさえすれば、造作譲渡により大幅なコストダウンが見込めます。「でも、どうやって次のオーナーを見つければ……」そんな方は、仲介業者の力を借りるのが手っ取り早いかもしれません。居抜き買取を考えているのであれば、お気軽にお問い合わせください。

 

           

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