飲食店の閉店にあたり、賃貸物件の明け渡しが必要になります。

居住用の賃貸物件の場合には、清掃料を差し引いた敷金の返金や、原状回復にあたりどこまでの汚れや傷を修理しなければならないかという点でもめることが多いです。
飲食店の店舗として扱っていた賃貸物件の場合にもある種、同様のトラブルが多いのですが、居住用の物件と比べて大きな金額が動くため、大きな出費になる傾向があります。

飲食店の明け渡しにかかる大きな出費とは具体的に、数百万円をこえるケースです。

▼この記事でわかること
・飲食店の明け渡し時に多いトラブルとは？
・飲食店明け渡しで費用がかかる理由とは？
・飲食店の明け渡し費用をおさえるためにできることとは？

飲食店の明け渡しで発生する問題はいずれも、大きな費用にかかわることが多いです。

この記事では、飲食店の明け渡しにあたり多いトラブルや、契約書の確認すべき事項、必要費用とそのおさえかたを、詳しくご紹介します。

飲食店の閉店！明け渡しに多いトラブル例とは？

飲食店の閉店にあたり、明け渡しのためのトラブルは多く発生しています。
具体的には下記のようなものが多く、回避するためにはトラブル例を知っておくことや、契約書を入念に確認しておく必要があります。

①原状回復の不備による敷金の過剰償却
②敷金の返還時期の引き延ばし
③解約予告期間分の賃料の発生

それぞれの内容や回避のためのポイントについて、詳しくご紹介します。

明け渡しトラブル例①：原状回復の不備による敷金の過剰償却

賃貸契約書を確認し「原状回復義務あり」の文字があった場合には、賃貸物件を借りはじめたときの状態に戻す必要があります。
スケルトン状態の物件だったのであれば、スケルトン状態にもどすための工事が必要になるということです。

原状回復工事をする業者は、大家さんが指定することもあれば、自分で依頼して工事にあたってもらうこともあります。
ただし、大家さんお抱えの工事業者の場合には高額な請求をされることも懸念できるため、信頼のおける工事会社があるのでればそちらに依頼したい、と考えるのが自然です。

そこでトラブルになるのが、工事の結果に問題があったことによる、敷金の過剰な償却です。
部品が撤去されていなかった、必要以上の工事をしていたなど、大家さんお抱えの管理会社からクレームが入り、敷金から数十万円分の対応費用を引かれることがあります。

対応のためには専門知識が必要になるため、よくわからぬままその場で「わかりました」と言ってしまえば、不要な出費として敷金が引かれてしまう可能性も。
確認時にはかならず原状回復を依頼した工事業者に立ち会ってもらい、対応するようにしましょう。

明け渡しトラブル例②：敷金の返還時期の引き延ばし

契約書には、敷金を返還するタイミングが記載されています。
タイミングは大家さんの意向によって決められており、あらゆる債務による発生費用が確定し目処がついたときに返還されるというのが一般的です。

多くの場合に、次のテナントが決まると1,2ヶ月以内に返還してもらえます。
しかしトラブルになるのが、テナントが決まらないケースでの返還時期の引き延ばしです。

たとえば、次のテナント契約が成立次第で敷金の返却が行われるという契約の場合、解約をしても敷金がなかなかかえってこないことがあります。
常識的に考えれば解約が終了次第、敷金がかえってくるものだと認識できるものですが、大家さんによっては契約書の内容を理由にスムーズな対応をしてくれないというケースも。

敷金返還が「解約の○ヶ月後」と決まっている場合には、いつ解約ができるのかという契約内容が重要になります。
そこでトラブルになるのが下記の、解約予告期間分の賃料発生です。

明け渡しトラブル例③：解約予告期間分の賃料の発生

賃貸物件の解約には、「解約予告期間」が定められています。
解約予告期間は「賃貸を解消するなら数ヶ月前に大家に通達してね」というもので、居住用物件の場合には2ヶ月が定められていることが一般的です。

飲食店用のテナントの場合、３ヶ月〜１０ヶ月の解約予告期間が多く、該当期間にしたがって解約予告を書面で通知をしなければなりません。

解約予告期間中はテナントの利用有無に関わらず、賃料を払い続けなければならないのが一般的です。
テナントは解約期間中もなるべく営業を続け黒字を作り、解約日にはすみやかにお店を閉めて出て行く必要がありますが、その期間中に必要に応じた原状回復工事をしなければなりません。

多くの場合に、次のテナントが決まり賃料が発生次第、賃料の支払いをストップできることになりますが、問題になるのが次テナントがなかなか決まらないときです。
契約内容によっては最大１０ヶ月の解約予告期間が発生し、そのあいだに次のテナントが見つからない場合には、賃料を払い続けなければなりません。

トラブルを起こさないためには、契約時に内容を確認しなるべく解約予告期間を短くすることが大切です。
しかし、すでに長い解約期間で契約をしてしまい困っているのであれば、居抜き物件として売却することで解決できるかもしれません。

飲食店の明け渡し！トラブル回避で費用をおさえる方法とは？

飲食店の明け渡しトラブルで費用の発生があると分かった場合、テナントの解約で損を出さないための手段はほとんど「居抜き物件としての売却」以外にありません。

賃貸契約は残念ながら契約書がすべてなので、大家さんが「この費用が必要」といえば必要になるものです。
しかし居抜き物件としてテナントを売却する場合には、下記のような理由で損失をおさえることができます。

・テナントにある造作物に価値をつけて売れる
・次のテナントが決まり解約期間中の賃料発生を止められる
・原状回復工事にかかる費用が丸々おさえられる

居抜き物件売却とは、テナントにあるテーブルや壁、厨房設備などの造作物に価値をつけ、そのまま次のテナント経営者に売ることです。
つまり賃貸契約は次テナントの経営者に繋がれるため、解約日まで待たずに賃料の支払いを終えることができる場合があります。

ただし「原状回復」が義務となっている契約書の場合には、大家さんへの交渉が前提となります。
素人による交渉は印象をいたずらに悪くし、さらに悪い結果をもたらす傾向があるので、かならず居抜き物件売却を専門としている業者に相談してください。

【まとめ】飲食店の明け渡し時はトラブル多発！契約書を確認しよう

飲食店の明け渡し時には、思わぬ部分から信じがたいトラブルが発生するものです。
たとえば赤字が続いてしまい、家賃が払えないからと解約を告知したにも関わらず、その先数ヶ月分の家賃は絶対に発生するうえに原状回復工事で数百万円が必要になる、というケースも。

最悪の事態を念頭に置いたうえで店舗の賃貸契約をして、経営を始めるのが最初に重要なステップです。
しかし、思いもよらぬかたちで閉店となり、店舗の明け渡し費用が捻出できないというのであれば、解決策を見つけていくしかありません。

居抜き物件の売却はほとんど唯一の損失をおさえる手段であり、飲食店テナント経営者としてはできるだけ選びたい手段です。

「この物件は居抜き売却できる？」
「契約書に原状回復でスケルトン工事が必要と書いてあるけど大丈夫？」
「もし居抜き売却したらこの物件はいくらになる？」

このような疑問をお持ちのかたは、弊社にて無料で物件の査定もおこなっております。
ご不明点やご不安な点についても、お気軽にご相談ください。