「お店を閉店し、新しい買い取り希望者に譲渡したい」
しかし、具体的な流れがわからず不安、と感じていませんか？
造作譲渡の具体的な流れがわかれば見通しがたてやすく、気持ちが楽になるはずです。

▼この記事でわかること
・そもそも造作譲渡とは
・買い取り希望者募集の流れ
・造作譲渡を実施する流れ
・造作譲渡の交渉時の注意点

この記事では造作譲渡をお考えの方に向けて、造作譲渡の定義から、実際に踏むステップ、造作譲渡における注意点を、不動産のプロである筆者が解説します。
当記事を読み終わることで、造作譲渡の具体的なプロセスがわかり、安心して造作譲渡へ踏み出せるようになるはずです。

造作譲渡とは？内装設備ありの資産売買

まず、「造作譲渡」とは何かを明確にします。
店舗の売買をする場合に行われる「造作譲渡契約」。
不動産売買に馴染みのない方には、言葉の意味を予想するのも難しいかもしれません。
造作譲渡は別の用語で「居抜き物件」と呼ばれたりもします。

造作譲渡とは基本的に、下記のものを含む物件を明け渡すことを意味します。

・天井や壁、床などの内装
・給排水、電気、空調などの設備
・トイレ、エアコン、シンク、冷蔵庫などの器具設備

上記に加えて、テーブルや椅子などの家具や、調理器具などの備品が残されている場合もあります。
残されるものに関しては、契約内容により様々です。

このように設備や内装が残り、明け渡された新しい借主がそのまま利用できるような状態の物件を譲渡することを「造作譲渡」と呼びます。

✔内装を取り壊す「スケルトン物件」は造作譲渡ではない

中には、内装を全て取り壊し、物件の骨組み状態で取引をする場合もあります。
シンクやトイレ、キッチンなどの設備も全てなくなった「スケルトン物件」のことです。
スケルトン状態で明け渡された場合、原状回復を求められ、スケルトン状態に戻して明け渡す必要がある契約になっている場合があります。
スケルトン物件は内装が設備されていないため、造作譲渡にはなりません。
今回は「造作譲渡」に当てはまる「内装が残されている物件」を対象にしてお話を進めます。

造作譲渡をしたい！買い取り希望者を募集する場合の流れ

それでは、造作譲渡を希望する人が、物件の買い取り希望者を見つけるための流れを10ステップごとにわけて解説していきます。
全てのステップにかかる期間は、３週間以上になることが多いと思っておきましょう。

造作譲渡の買い手募集ステップ①：不動産会社に相談

造作譲渡をするための買い手を見つけたい旨を、不動産契約のプロである不動産会社に依頼します。
はじめはご不明点ばかりかもしれませんが、まずはお気軽にご相談下さい。
弊社ではどのような内容のご依頼希望でも、丁寧にご対応させて頂いております。

造作譲渡の買い手募集ステップ②：契約書や造作内容の確認

まず、現在利用している物件にどのような条件が付いているのかを確認します。
「賃貸借契約」の内容に、しっかりと目を通して把握します。
例えば、契約期間や退去時について、想定通りに明け渡しができる状況なのかを確認しておく必要があります。

例えば原状回復の義務があり、スケルトン物件にしてから明け渡す必要がある場合です。このまま造作譲渡契約に進めない可能性も高いです。
この場合は、物件を所有している大家さんへの交渉をすることで、問題が解決する場合もあります。

自分だけでは内容の確認が不安、という場合もあると思いますが、安心して下さい。
弊社では、ご相談を頂くことで、ご一緒に確認させて頂くことも可能です。

造作譲渡の買い手募集ステップ③：内見と査定

造作譲渡の経験が豊富な担当者が、物件の内見と査定に伺います。
具体的には店舗の内装や立地、設備などの確認・調査をすることになります。
価値や需要について、物件のプロである担当者が責任を持って査定します。

リースをして利用していた物品や、すでに壊れてしまっている物品は造作譲渡の対象とならず、価値に変動を及ぼす可能性があります。
どこまでが造作譲渡範囲内としてカウントできるのかも明確にしていきます。

お客様がご希望される査定金額についても、お伺いさせて頂きながら進めていきます。
納得のできる売買金額を決めていきましょう。

造作譲渡の買い手募集ステップ④：物件所有者に承諾を得る

査定金額を用意したら、物件の所有者である大家さんや、物件を管理している不動産管理会社へ連絡をします。
条件などの確認を通し、造作譲渡の許可を得ます。

造作譲渡の買い手募集ステップ⑤：買い取り希望者を募集する

担当する不動産会社が、買い取り希望者の募集を始めます。
専門性のある様々な媒体を駆使し、明け渡し希望のお客様のご希望条件にあうお客様を見つけます。
このとき、物件が特定できる物件情報や、個人情報は公開致しません。

弊社では、独自のネットワーク環境を用意しており、非公開での募集も可能にします。
多くの造作譲渡契約を繋いできた経験をいかして買い取り希望者を募集していくことに努めさせて頂いております。

造作譲渡の買い手募集ステップ⑥：視察で買い取り希望者の意思確認

売却条件に納得しているお客様が見つかった場合、不動産会社と買い取り希望者にて視察を行います。
購入意思の確認をして、契約に進みます。

造作譲渡の買い手募集ステップ⑦：最終承諾と契約の締結

造作譲渡予定の内装や設備に関して、明け渡し希望者と大家、買い取り希望者の間に認識間違いがないかを確認します。
今後トラブルを起こさないため、非常に重要なステップです。
契約書には、細かい部分まで記載をしておくようにします。
全員が承諾しあい、契約の締詰となります。

造作譲渡の買い手募集ステップ⑧：物件所有者との賃貸借契約を解除

物件所有者である大家さんとの賃貸借契約は、造作譲渡契約が結ばれた後に解除します。
先に契約を解除してしまうことで、退去日までに時間がないなか思うように買い取り希望者とのスケジュールが組めず、ストレスを抱えてしまうことにもなりかねません。
タイミングを間違えないよう注意しましょう。

造作譲渡の買い手募集ステップ⑨：物件の引き渡しお支払いの受け取り

引き渡しを行います。
不動産会社へ、鍵・取扱説明書などの必要書類をお渡し頂きます。
基本的には入居のための鍵をお渡し頂いた時点で、引き渡しの形となります。

造作譲渡の買い手募集ステップ⑩：お支払いの受け取り

引き渡しが完了次第、契約時に決定した買い取り金額がご指定口座まで振込されます。
弊社では速やかにご対応させて頂いておりますので、ご安心下さい。

造作譲渡時の注意点！トラブル防止のためにすべきこと

契約内容次第で、後々問題へと発展してしまう場合があります。
今後のトラブルを防止するためには、条件について念入りに確認しましょう。
特に注意したいのは下記です。

・大家さんから承諾がもらえるか
・リース品はあるか
・不用品の処分はどうするか

なんとなく流してしまうことで、大きなトラブルに発展しやすいポイントです。
ご不明点については不動産会社にご相談下さい。

まとめ：造作譲渡契約する方法

造作譲渡契約とは、もともと物件を借りていた借主と、新しく物件を借りたい借主が結ぶ契約です。
譲渡における
・日時
・期日
・譲渡内容
・有償無償の内容
・処分内容
・契約の停止条件
・原状回復義務の有無
これらの内容は契約書内にしっかりと明記し、トラブルのない引き渡しをすることがポイントになります。
基本的には造作譲渡契約書と呼ばれる契約書に沿い、経験値の高い不動産会社の担当者が、買い取り希望者の募集から契約まで担当するため、信頼のおける不動産会社に任せておけば問題ないことがほとんどです。

弊社では、お客様に安心して譲渡契約をして頂けるよう全力でお手伝いさせて頂いております。
不安な点やご不明点についても、お気軽にご相談下さいませ。