閉店を考えている経営者も、できるだけ利益をあげてお店を閉めたいと思いますよね。
店舗を明け渡すときには、基本的に2通りの方法があります。

①原状回復
②居抜き

結論をお伝えすると、②の「居抜き」として明け渡すことができるときに限り、利益をあげられる可能性があります。

では、「居抜き」とはどんな仕組みなのでしょうか？

▼この記事でわかること
・居抜き物件の売却とは
・原状回復より居抜きが良い理由
・居抜き売却で利益が上がる仕組み

この記事では、居抜き物件の売却とは何か、どうして利益が出るのかを徹底的に解説します。

「店を閉める前に黒字にすることはできるかな？」
「できるだけ損のないように物件を明け渡す方法はあるだろうか？」

このように考えている経営者にこそ、「居抜き売却」は利益回収のチャンスです。
閉店までに少しでも利益を上げたい経営者は、この記事でお伝えする知識をぜひご活用ください。

物件の売却方法とは？主な方法2つ

店舗物件を閉店し賃貸を終了するとき、物件の持ち主へ店舗を明け渡す必要があります。
明け渡し方は、主に2通りあります。

①原状回復
②居抜き

どちらで明け渡しができるかどうかは、基本的に賃貸借契約書に記載されています。
とはいえ一般的には、原状回復やスケルトンでの明け渡しが明記されている事がほとんどです。
ただし、スケルトンが明記されていても後述の通りまだ諦めないで下さい。
まずはそれぞれの明け渡し方についてご説明します。

「①原状回復」とは？

「原状回復」とは、物件を借りたときと全く同じ状態にして明け渡す方法です。

もし、壁や厨房などの造作物が取り壊された状態で明け渡されていれば、それは「スケルトン状態」の物件です。
この場合、賃貸借契約書には「原状回復義務」「スケルトン」という言葉が記載されているのではないでしょうか？

スケルトン状態で物件を借りており、さらに原状回復義務がある場合には、店舗を明け渡すためにスケルトン状態に戻さなくてはいけなくなります。
つまり、スケルトン状態にするための工事が必要となり、小型の店舗でも費用が数十万円を超えることがほとんどです。

「②居抜き」とは？

「居抜き」とはつまり、店舗をそのままの状態で明け渡すことを意味します。
物件を借りた翌日には店舗として利用できるような状態で賃貸をスタートしているなら、それは「居抜き物件」として明け渡されている状態です。

この場合には、物件を借りたときの状態に戻して明け渡せば良いことがあります。
ただし契約によっては、造作物を取り壊し「スケルトン状態」にして明け渡さないといけないケースも。

指定された明け渡し方法は、賃貸借契約書を確認してみてください。

居抜き売却とは？閉店前に利益をあげる方法です

居抜き売却とは、「物件を明け渡した次の日には使える」という状態で物件を売却することを意味します。
厳密にいうと、次の日には使えるようになっていることが条件なのではなく、「スケルトン状態にしていない」ことを意味することが多いです。

居抜き売却には下記のような特徴があるため、「可能であれば居抜きとして売却したい」と考える人がほとんどです。

①解約にあたる費用をおさえられる
②解約予告期間を短くできることがある
③ギリギリまで店舗を運営できる
④黒字にできることがほとんど

それぞれの特徴について、詳しく解説します。

居抜き売却の特徴①：解約にあたる費用をおさえられる

通常だと、店舗を明け渡す際には費用がかかります。

①原状回復工事費用：原状回復をするための工事費用
②償却費用：預けている保証金から引かれる費用
③解約予告期間の賃料：

原状回復としてスケルトン工事をしなくてはいけない場合、数十万から数百万円の原状回復工事が必要になります。
さらに、償却費用はテナントが原状回復工事をする場合にも、保証金から引かれます。

さらに、物件の賃貸には解約予告期間が設けられています。
退去の何ヶ月前には解約予告をしないといけないかは、物件によりさまざまです。

居抜き物件の場合、これらの費用がまるまるおさえられる可能性が高くなります。

居抜き売却の特徴②：解約予告期間を短くできることがある

次のテナントへの賃貸をすぐに始めることができれば、貸主側としても解約予告期間をなしにして問題ないと判断するパターンがあります。

店舗をそのままの状態で明け渡すということは、新しいテナントがすぐに開店できるということです。
すぐにでも賃貸借契約を結び、該当店舗で経営をスタートしたいという借り手が現れれば、旧テナントが解約予告期間のあいだ、賃金を払わなくて良くなることがあります。

「今すぐにでも店を閉めて赤字をストップさせたい」という経営者にとって、救いの手となることでしょう。

居抜き売却の特徴③：ギリギリまで店舗を運営できる

スケルトン工事をする場合には、お店を閉めてから工事期間まで余裕を持って解約する必要があります。
一方で居抜き物件の場合には、次のテナントが入ってくるギリギリまで経営を続けられるのがメリットです。

スケルトン工事をする間はまるまる赤字となりますが、店舗を閉店ギリギリまで営業できるとなれば、少しでも利益を出すことができるでしょう。

居抜き売却の特徴④：黒字にできることがほとんど

「居抜き売却」とは、店舗にある造作物(床、壁、天井、調理場など)に価値をつけ、新しいテナントへ買い取ってもらうことを意味します。
ただしテナントの所有権を買い取るわけではなく、賃貸物件の貸主と新テナント借主は、あらためて賃貸借契約書を結ぶことが前提です。

つまり、旧テナントと新テナントの間には「売買契約」を、物件の大家と新テナントは「賃貸借契約」を結ぶことになります。

旧テナントが新テナントへ造作物を売却することで、造作物の状態によっては利益を生み出すことが可能です。

お店を閉めるときに黒字を出したいなら、「居抜き売却」一択でしょう。

居抜き売却の注意点とは？大家さんに交渉が必須

居抜き売却は、黒字を出してお店を閉められる方法として、多くの経営者が望むのは事実です。
しかし、大家さんとしては新テナントと賃貸借契約を新しく結ぶ必要があるため、場合によっては拒否をされることも。

特に、「原状回復」としてスケルトン状態にしてから物件明け渡しを希望する大家さんの中には、何かしら譲れない理由があることも珍しくありません。

例えば、
・新テナントとの余計なトラブルを防ぎたい
・造作物に瑕疵があった場合に費用負担をしたくない
・ずっと原状回復を義務付けていたから異例は面倒
など理由はさまざまです。

旧テナントオーナーとしては納得できないものだとしても、大家さんが首を横にふれば、それが絶対のルール。
大家さんとトラブルになれば不利になるのはテナント側なので、下手に交渉しないことをおすすめします。

居抜き売却がしたい！居抜き買取専門業者へお任せください

居抜き売却がしたいと思ったら、まずは弊社までご相談ください。
特に賃貸借契約をみて「原状回復義務」があるとわかった場合には、大家さんと賢く交渉する必要があります。

弊社では、居抜き物件を良い条件で買取させていただいております。
大家さんに居抜き物件を認めてもらうため、プロがしっかり交渉させていただき、テナント様には損をさせません。

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