店舗は「居抜き売却」すれば、利益を出してからテナントを退去できる可能性があります。
では、居抜き売却をすると決めたとき、まず何からすれば良いのでしょうか？

▼この記事でわかること
・居抜き売却をするときの手順
・居抜き売却時のポイント
・居抜き売却する前におさえるべき注意点

居抜き売却は実は、誰にでもスムーズにできるものではありません。
しっかりと必要な手順をふまなくては、そもそも居抜き売却自体ができなくなってしまう可能性も。

そこで今回は、居抜き物件買取のスペシャリストである弊社が、居抜き売却時の手順を細かくご紹介します。

居抜き売却時のポイントや、居抜き売却をする前に知っておかないと危険な注意点までお伝えするので、ぜひ慎重に居抜き売却を進めてみてください。

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居抜き売却をしたい！まずすべきこととは？手順で解説

居抜き売却をしたいとき、まずすべきことから順番にステップをご紹介します。

①賃貸借契約書を確認する
②居抜き買取専門業者に相談する
③現地の調査と査定を受ける
④貸主から承諾をいただく
⑤買取希望者を募集する
⑥買主と譲渡契約を結ぶ
⑦貸主との賃貸借契約を解約する
⑧店舗の引き渡し

ステップが多く難しいと感じるかもしれませんが、居抜き買取専門業者が流れをしっかりと説明しプロとして進めてくれるはずなので、心配は不要です。

この記事でも、それぞれのステップごとに行うことを、わかりやすく解説します。

居抜き売却の手順①：賃貸借契約書を確認する

まずは賃貸借契約書を開き、居抜き売却ができるかを確認してみてください。

賃貸借契約を結んだ際にスケルトン状態の物件(柱や天井などが剥き出しの状態)だった場合、賃貸借契約書に「原状回復義務あり」であることが記されていれば、居抜き売却ができない可能性があります。

とはいえ弊社は、このような場合にも無事に居抜き売却を完了させてきた実績が多いので、まずは焦らずにご相談くださいませ。

なおこのとき、自己判断で大家さんや不動産会社に連絡することはおすすめしません。
この時点で「ダメです」と言われてしまえば、居抜き売却ができる可能性が低くなってしまいます。

居抜き売却の手順②：居抜き買取専門業者に相談する

「原状回復義務」の文字が賃貸借契約に書かれている場合、書かれていない場合どちらでも、居抜き買取専門業者に対応を求めるのが一般的です。

居抜き買取専門業者もまずは、賃貸借契約書の内容から目を通します。
不安な点やご希望があれば、まずは居抜き買取専門業者に相談してみるのが得策です。

居抜き売却の手順③：現地の調査と査定を受ける

居抜き買取専門業者が現地へ足を運んで調査を行い、査定をします。
いくらで売れそうなのか、価格や条件、状態などの説明が行われるのが一般的です。

居抜き買取専門業者とのコミュニケーションがとても大切なので、なるべくしっかりと希望を伝えてみてください。

売却方法の説明を受けながら、疑問点や不安点はしっかりと解決してしまいましょう。

居抜き売却の手順④：貸主から承諾をいただく

賃貸借契約で居抜き売却が禁止されている場合には、この段階で貸主に仮承諾をいただくと後にトラブルになりにくくなります。

貸主としては契約書に基づくと居抜き売却を禁止することになるので、承諾してもらうためにはしっかりと説明と説得をする必要があります。

このような場面でも、弊社では担当者がしっかりとサポートいたします。
プロとしてのノウハウを活用しながら、ご相談者様の負担が最小限になるよう対応をさせていただきますので、ご心配は不要です。

居抜き売却の手順⑤：買取希望者を募集する

可能な限り好条件の買取希望者を募るため、必要に応じてさまざまな手段でアプローチをしていきます。

・ポータルサイトへの掲載
・買取希望者への直接提案
・内覧会の実施
・提携会社への情報掲載

居抜き買取専門業者だからこそ持っている募集力をもとに、買取希望者とつながります。
ご相談者様は安心して居抜き買取専門業者へお任せください。

居抜き売却の手順⑥：買主と譲渡契約を結ぶ

買取希望者と条件をすりあわせ、両者が納得できた場合には、売主と買取希望者の間で店舗資産譲渡契約を結びます。

店舗資産譲渡契約は、物品確認リストを作成し、何をどこまで譲渡するのかを念入りに確認した上で契約するものです。

売主にリスクがないよう、安全な契約にすることが居抜き買取専門業者のつとめです。

居抜き売却の手順⑦：貸主との賃貸借契約を解約する

買主は新たな借主となるため、貸主と賃貸借契約を結びます。
一方で売主は貸主と賃貸借契約を解約し、保証金の返金や残高確認などに入ります。

本来は払わなくてはいけない、解約予告期間中の不要な賃料などを最低限におさえられるよう、あらかじめ条件を確認しておくことが重要です。
条件によっては、無駄な賃料を払うことなく居抜き売却をしてテナントを去ることが可能です。

居抜き売却の手順⑧：店舗の引き渡し

店舗を買主に引き渡します。
引き渡しと同時に、水道や電気、ガスなどを使えるようにし、動作確認をします。
あわせて譲渡物に必要な取扱説明書などの関係書類も一緒に渡し、鍵を渡したら居抜き売却の完了です。

居抜き売却する前に確認して！注意点やポイントを解説

居抜き売却をする前に、確認しておくべき点についてもご紹介します。

居抜き売却前のポイント①：リース設備の必要手続きの確認

リースをしている設備がある場合で、まだリース期限が残っているのであれば、どうしなくてはいけないのかをリース会社に確認しましょう。

残債を払わなくてはいけないなど、契約内容によって異なります。
また、買取希望者にもリース設備が造作物であると勘違いされてしまっては困るため、必ずリース品を自分で把握して、どうなるのかも説明できるようにしておくのがおすすめです。

居抜き売却前のポイント②：貸主には必ず承諾を得る

賃貸借契約で居抜き売却が禁止されていることがわかった場合には、必要な手順を追って貸主から承諾を得る必要があります。

居抜き売却はあくまで、自分の所有物である造作物に価値をつけて売るものです。
つまり、買主が新たに賃貸借契約ができないと、物件を利用する権利がありません。

貸主によって居抜き売却を禁止している理由は異なるため、説得には経験値とノウハウが必要です。
必ず居抜き物件買取専門の判断をあおぎながら、丁寧かつ慎重に承諾を得るよう動きましょう。

【まとめ】居抜き売却は専門業者に相談が先決！

居抜き売却を検討しているのであれば、まずは居抜き物件買取専門の業者に相談することが先決です。

なぜなら不動産のプロでない人が、自力で居抜き売却を完了させることはほとんど不可能だから。

自分で居抜き売却をしようとすると、物件の貸主とトラブルに発展する可能性が高いです。
最悪の場合には居抜き物件そのものを拒否されてしまうこともあるので、慎重に動くことをおすすめします。

弊社では、居抜き物件に関するご相談を無料でうけたまわっております。

「この物件はいくらくらいで売れる？」
「今の契約状態で居抜き売却するにはどうすれば良い？」
「こういう物件を探している人はいる？」

上記のようなご相談も多くいただいております。

まずは下記から、お気軽にご連絡ください。